Подобное положение создаст почву для злоупотреблений как правами кредитора в его собственных интересах, так и положением управляющего персонала в коммерческой организации. Для получения максимальной экономической выгоды от злоупотребления правами кредитора последний может попытаться вступить в сговор с должностными лицами, имеющими полномочия в сфере исполнения судебных актов. С учетом того, что в большинстве случаев оценка имущества, передаваемого на торги, занижена, перспектива оспаривания произведенной в рамках исполнительного производства оценки в судебном порядке весьма туманна и выгода для кредитора или иных заинтересованных лиц очевидна.

Согласно данным статистики только 16 % заемщиков при приобретении жилых помещений с передачей их в залог банку реально рассчитывают свои финансовые возможности в долгосрочном периоде. Остальные 84 % не имеют представления о последствиях просрочки исполнения обязательств по кредитному договору. Анализ кредитного рынка показывает, что в ближайшее время ожидается накопление критической массы неплатежей по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой. Текущая редакция Закона об ипотеке сохраняет возможность для злоупотребления правами кредитора.

17.4. Расходы физического лица при договоре ипотеки

Предположим, что покупается квартира в кредит под залог этой же квартиры.

Прежде всего заемщику надо знать, какую максимальную сумму кредита готов дать банк. Для этого ему необходимо позвонить в банк и назвать размер своей заработной платы. Если заемщик собирается брать кредит вместе с супругой, то надо сообщить и ее доход. Например, созаемщики с суммарным доходом порядка 80 000 руб. в месяц могут рассчитывать на кредит в размере 4 400 000—4 950 000 руб.

Часть банков признает созаемщиками только супругов. Другие кредитные организации более лояльны: созаемщиками могут выступать взрослые дети, родители непенсионного возраста или даже третьи лица. Обычно банки позволяют учитывать для получения кредита доходы не более четырех созаемщиков.

Начальные расходы.

К начальным расходам можно отнести первоначальный взнос и затраты на оформление кредита.

Первоначальный взнос.

Большинство банков требует, чтобы заемщик располагал собственными средствами – не менее 10 % от стоимости квартиры. Некоторые кредитные организации, кроме того, связывают величину первоначального взноса и ставку по кредиту. Например, в одном из банков при первоначальном взносе в 10 % стоимости квартиры ставка по кредиту в рублях будет 15 %. Зато при первоначальном взносе 15 % ставка составит уже от 10 до 12,5 %.

Имеются банки, которые выдают кредит и вовсе без первоначального взноса. Но в этом случае помимо процентов заемщику придется уплачивать дополнительную комиссию – 0,2 % от суммы кредита ежемесячно до тех пор, пока суммарные платежи заемщика не превысят 20 % от величины кредита. На практике этот срок составляет полтора – два года.

Другие банки готовы кредитовать заемщика без первоначального взноса и не применять за это дополнительных комиссий.

Плата за рассмотрение заявки и за выдачу кредита.

В некоторых банках заявка клиента на получение кредита рассматривается бесплатно. В других это стоит 1000—1500 руб. Некоторые банки требуют плату только за рассмотрение заявки, где указан неофициальный доход.

Все кредитные организации помимо процентов по кредиту требуют еще и разовую комиссию за выдачу кредита в размере 1—1,5 % от его суммы или, как вариант, ежемесячную комиссию за обслуживание, которая составляет 120—250 руб.

Услуги оценщика.

Любой банк, прежде чем заключить кредитный договор, потребует, чтобы стоимость квартиры была оценена независимым специалистом, точнее, теми оценщиками, с которыми работает банк. Эта услуга обойдется в среднем в 2000—4000 руб.

Заверение сделки у нотариуса.

Обычно банки предоставляют собственного нотариуса. Он объясняет сторонам юридические аспекты сделки, помогает составить договор купли-продажи, нотариально заверяет копии различных документов, необходимых для получения кредита. Кроме того, помощники нотариуса подают договор купли-продажи и договор ипотеки (если ипотека возникает не в силу закона) на государственную регистрацию. При этом уплачивается государственная пошлина в размере 500 руб. за регистрацию каждого договора и по 500 руб. за регистрацию права собственности на каждого собственника квартиры.